TV programa
 

Horoskopai
 
SEKITE MUS Registruotiems varototojams
Paieška
LIETUVAKOMENTARAIPASAULISKULTŪRAISTORIJALŽ REKOMENDUOJAEKONOMIKASPORTAS
Šeima ir sveikataPrie kavosŽmonėsGimtasis kraštasMokslas ir švietimasTrasaKelionėsKonkursaiNamų pasaulisGamtaAugintiniai
EKONOMIKA

Lietuviškas prekyvietes po stogu suformavo mažos rinkos sindromas

2015 11 10 6:00
Didelės maisto parduotuvės negalima laikyti prekybos centru. LŽ archyvo nuotraukos

Tik išgirdus apie naujų prekybos centrų statybas kur nors sostinėje, daugelis burnoja: ir kam jų tiek reikia, jiems vieta – tik už miesto. Daugelio nuomone, prekybos centrai gadina miesto architektūrą, be to, jų pas mus yra per daug.

„Tokį neigiamą požiūrį suformavo paviršutiniškas prekybos centrų industrijos supratimas. Lietuvoje dominuoja tik prekybos centrus primenantys pastatai, – įsitikinęs Laurynas Mituzas, naujausiomis technologijomis prekybos centrams pasaulyje prekiaujančių kompanijų konsultantas. – Iš tiesų, mes neskiriame prekybos centrų nuo parduotuvių. Vakarų Europoje miestų centruose nepageidaujami ne prekybos centrai, o agresyvių kainų parduotuvės. Lietuvoje maisto parduotuvės neteisingai vadinamos prekybos centrais. Apskritai nėra jokio supratimo apie juos. Ir tada tampa labai madinga piktintis prekybos centrais.“

Smėlio dėžės žaidimai

Pasak L. Mituzo, daugiau nei dešimt metų lydėjusio užsieniečius, bandžiusius ateiti į Lietuvos rinką, neigiamas požiūris į prekybos centrus atsiranda tada, kai jie neveikia taip, kaip tikėtasi, kad jie turėtų veikti. „Jei tai tiesiog prekyvietė po stogu, toks sprendimas nepasiteisins, – sakė L. Mituzas. – Todėl, kad statytojų tikslas – pastatyti nuomojamą plotą, o ne investuoti į vartojimą. Tarptautiniai plėtotojai prieš statybas paraleliai dirba prie kelių dešimčių alternatyvų ir galiausiai pasirenka geriausią grąžą, mažiausiai rizikos žadantį variantą.“

Pašnekovas prisimena, kaip 1995 metais apstatyti Lietuvą prekybos centrais ketino pusę amžiaus patirtį turintys vokiečiai. „Jie jau buvo pasirinkę pakankamai didelius sklypus, – pasakojo L. Mituzas. – Taip Kaune atsirado „Mega“. Vilniuje, kur dabar stovi „Akropolis“, buvo suprojektuota parduotuvių galerija, kuri nebūtų padariusi gėdos bet kuriam Europos didmiesčiui, o prie įvažiavimo į Klaipėdą sklypo įsigijimas ėjo į pabaigą. Vilniaus Šiaurės miestelyje planuotame „Banginyje“ savo didžiausias parduotuves planavo atsidaryti visi prekybos lyderiai bei stambus pramogų kompleksas. Kartelė būtų buvusi ženkliai kilstelėta. Tačiau smėlio dėžė ir užsieniečiams, ir vietiniams akivaizdžiai buvo per maža, todėl viskas liko tik prisiminimuose.“

Svarbu – pastato trauka

Pasak pašnekovo, dabar galiojanti 2004 metų Vilniaus didžiųjų prekybos centrų išdėstymo schema iliustruoja, kaip niekas tada net nesigilino, kas yra tie prekybos centrai. „Dokumentas iš tiesų aprašė parduotuves, o stambių objektų plėtra palikta rinkos dėsniams, – sakė L. Mituzas. – Prekybos centras yra nuo oro sąlygų nepriklausanti laiko praleidimo vieta, kurią, norėdamos pasinaudoti žmonių srautais, nuomos sutartimis finansuoja parduotuvės. Dengtos dirbtinės gatvės yra miesto kvartalas, nuo kurio kokybės, architektūros ir valdymo priklauso miestiečių gerbūvis.“

Prekybos centrai tampa ne vien prekių ir paslaugų pasikeitimo vieta, bet ir pasikeitimo informacija vieta", - teigė L. Mituzas. /Alinos Ožič nuotrauka

Tačiau nuo prekybos centro idėjos iki jo atidarymo praeina apie 10 metų. „Per tiek laiko tendencijos pasikeičia kelis kartus. Įsivaizduokit, kai buvo planuojamas „Ozas“, beveik nebuvo elektroninės komercijos, niekas tada nemanė, kad kai kuriuose miestuose apie penktadalis prekybos vyks internete, – pasakojo L. Mituzas. – Investuotojams atrodė, kad kuo didesnis prekybos centras, tuo iš toliau į jį važiuos. Tačiau nepagalvota, kad į vieną didelį prekybos centrą koją įkėlusi kokia nors stambi užsienio kompanija norės atidaryti ir daugiau savo parduotuvių. Stambūs nuomininkai dėl vienos parduotuvės į Lietuvą kojos nekels. Pavyzdžiui, 2004 metais atėjusi, bet Lietuvą jau palikusi „Seppalla“ planavo atidaryti dar 15 parduotuvių tik tam, kad įvertintų savo sėkmę. Tačiau Lietuvoje nebuvo kur atidaryti tiek jų reikalavimus atitinkančių parduotuvių. Investuotojai turėjo pinigų, buvo nusiteikę pasirašyti daug nuomos sutarčių, deja, nebuvo kur. Panašiai yra su visais užsieniečiais. Lietuvoje nėra investicijų į nekilnojamąjį turtą – yra tik spekuliacija trumpalaike paklausa.“

Pristačius per daug ir per didelių prekybos centrų nukenčia jų parduotuvių efektyvumas. Natūralu, kad konkurentų reakcija į ketinimus statyti naujus modernius objektus yra priešiška. Tai, pašnekovo pastebėjimu, formuoja dvejojančių investuotojų nuomonę.

„Tačiau ar reikia privačias investicijas į žmonių gerbūvį aukoti dėl per klaidą per didelius objektus pastačiusių verslininkų sėkmės? – klausė L. Mituzas. – Be to, mažmeniniai pinigai yra labai nelojalūs: vieną dieną jie čia, kitą – jau ten. Todėl nauji centrai dėl savo naujumo gali atsiriekti daugiau rinkos nei seni.“

Jo pastebėjimu, Lietuvoje įmanomas neribojamas prekybinių nekilnojamo turto objektų tankis. Manoma, kad tai yra konkurencija. „Tačiau prekybos kanibalizacija alina. Pavyzdžiui, „Akropolis“ ir „Ozas“ tarpusavio kovose išleidžia daugiau energijos, negu jos sueikvoja naujų nuomininkų paieškai ar įdiegiamoms naujovėms“, – sakė L. Mituzas.

Ne fasadas svarbiausia

Prekybos centrų žinovo pastebėjimu, per pastarąjį dešimtmetį daug kas pasikeitė. „Anksčiau privalumas buvo dydis, vėliau –pramogos, dabar – sugebėjimas geriausiai tenkinti lankytojų lūkesčius, būti arčiau žmonių, – pasakojo jis. – Lietuvoje prekybos centrų ploto vienam žmogui – trečdaliu daugiau nei kaimynėje Lenkijoje, o kvadratinio metro duodama apyvarta gerokai atsilieka. Atjungus „finansinę lašelinę“ reprezentatyvioje sostinės vietoje nulinko net „Gedimino 9“.

Kodėl taip nutinka? Pašnekovo manymu, tokią situaciją iš dalies nulemia tai, kad prekybos centrus stato žmonės, neturintys nei žinių, nei patirties. „Architektai, prekybos centrą matydami tik kaip pastatą ir estetiką, užprogramuoja daugiamilijonines investicijas. Jie juk nepardavinėja, nenuomoja, nevaldo, nefinansuoja prekybos centrų, tačiau negali ir pripažinti, kad nežino, kaip juos planuoti, – teigė L. Mituzas. – Plėtotojai uždirba ne iš komisinių, bet iš skirtumo tarp investicijos ir sukurto nuomos pajamų srauto vertės. Yra pavyzdžių, kai projektai atsipirko dvigubai, tačiau dažniau vertė yra mažesnė nei sąnaudos. Sąrašas dalykų, kuriuos reikia užprogramuoti į pastatą dar nepradėjus statybos, lemia daug ką. Architektams turėtų būti žinoma, kad pagrindinis prekybos centro fasadas yra viduje.“

Kai buvo planuojamas "Ozas", beveik nebuvo elektroninės komercijos, niekas tada nemanė, kad netrukus kai kuriuose miestuose apie penktadalis prekybos vyks internete.

Nevykę pavadinimai

Pasak pašnekovo, prekybos centro pavadinime užkoduojama projekto filosofija. Visais laikais prekyba buvo plėtojama lengviausiai pasiekiamose vietose. Kiekviena tokia vieta yra unikali ir nepakartojama. Tai vienas taškas, į kurį turi būti atkreipti visų žvilgsniai. Todėl natūralu, kad pavadinimas simbolizuoja gravitacijos centrą, pirkėjų lūkesčius dėl dydžio, kainų lygio, – pasakojo L. Mituzas. – Tačiau žvelgiant į pasirinktus pavadinimus galima įžvelgti net interesų konfliktų arba lankytojus atbaidančių priežasčių: perdėtos ambicijos, arogancija, net fantazijos stoka.“

L. Mituzo teigimu, stambių parduotuvių gatvių apatija leido prekybos centrais vadintis net kioskams. Siekdami pasiūlyti kažką išskirtinio, patyrę valdytojai dažniausiai komercinę paskirtį įgijusias visuomenines erdves vadina galerijomis, atriumais, arkadijomis, promenadomis, pasažais. „Pamėginkit ištarti kurio nors parduotuvių komplekso pavadinimą ir įkinkyti vaizduotę, pasistengti suprasti, ką tuo norėta pasakyti. Nei BIG-as, nei „Banginis“ nebus didelis. Ties „Go9“ galvą pasukti teks ilgiau“, – nuomonę išsakė jis.

Vietos prekybai netrūksta

L. Mituzo įsitikinimu, Vilnius yra labai mažas, jaukus ir ganėtinai turtingas miestas. „Tik jauna miesto savivaldybė neturėjo kompetencijos suderinti visuomeninių erdvių ir komercijos. Kadaise užsienio investuotojai savivaldybės atstovus vežė į Vokietiją parodyti savo ketinimų, tačiau to nepakako. Turime prekybinio ploto perprodukciją, visą pasiūlą valdo vos keli verslininkai, todėl nebeinvestuojama į prekybinius ženklus ir neskatinamas naujų išskirtinių erdvių atsiradimas, – teigė pašnekovas. – Ateidami užsieniečiai iš anksto planuojasi, kiek parduotuvių Lietuvoje jiems reikia. Pasirašydami ilgalaikes nuomos sutartis jie taptų tikraisiais miesto plėtros investuotojais. Kai to nėra, stebime augančias santaupas bankuose ir pagal geriausias Gariūnų turgaus tradicijas vykstančias masines derybas laike – „nuolaidas“. Vartojimas buksuoja, o pinigų judėjimo greitis neduoda impulso vidine paklausa varomam ekonomikos augimui.“

Pašnekovo nuomone, kad viskas stotų į savo vietas, Vilniui reikia naujų prekybos centrų. Tačiau visi bijo vien žodžio „prekybos centras“, nes tai visiems asocijuojasi su jau esamais pigiais parduotuvių paviljonais. „Vokiečių prekybininkams vykdant agresyvią plėtrą, vietiniai tinklai mėgina užgriebti kiek galima daugiau. Kadangi mažmeninė greito vartojimo prekių prekyba neauga taip greitai, kaip prekybos plotas, sumažės kvadratinių metrų efektyvumas ir galimybė pirkėjams pasiūlyti patrauklias kainas. Pastariesiems nesutikus mokėti daugiau, teks sekinti kitus rezervus – atlyginimus, pastatų kokybę, – aiškino L. Mituzas. – O kai ploto kvadratiniam metrui tenka vis mažiau prekybos apyvartos, sustoja investicijos.“

Ekspertas mano, kad "Akropolis" ir "Ozas" tarpusavio kovose išleidžia daugiau energijos, negu jos sueikvoja naujų nuomininkų paieškai ar įdiegiamoms naujovėms.

Internetinės prekybos korekcijos

Pasak pašnekovo, nors internetinės prekybos augimas lėtėja, eksponentinis augimas paliko neištrinamus pėdsakus. Prekybos centrai virsta komunikacijos priemone su pirkėjais, tam tikra prasme – socialiniais tinklais fiziniame pasaulyje, o apyvartos daromos ten, kur efektyviau.

„Elektroninė komercija pastebėjo, kad negali gyvuoti be tradicinių parduotuvių. Akivaizdu, kad žmonės mėgsta vaikštinėti, parodyti save, pasižiūrėti į kitus. Mėgsta leisti laiką ne namuose. Šiam pomėgiui nebus geresnės vietos kaip dengta prekybinė gatvė, kurioje nuomininkai maksimaliai atitiks lankytojų lūkesčius. Didžiausia prekybos centrų klaida yra raginti lankytojus atsikratyti savo santaupų“, – aiškino prekybos centrų žinovas.

Pašnekovo nuomone, kai į prekybos centrus žmonės eina dėl įvairių kitų priežasčių – dėl renginių, kavinių, su kuo nors susitikti, pabendrauti –, tada pastebi ir čia besireklamuojančius prekių ženklus. „Tas pačias prekes vėliau galima įsigyti ir internete. Prekybos centrai tampa ne vien prekių ir paslaugų pasikeitimo vieta, bet ir pasikeitimo informacija vieta“, – teigė L. Mituzas.

DALINKIS:
0
0
SPAUSDINTI
EKONOMIKA
Rubrikos: Informacija:
AugintiniaiEkonomikaFutbolasGamtaĮkainiai
Gimtasis kraštasIstorijaJurgos virtuvėKelionėsInfoblokai
KomentaraiKonkursaiKovos menaiKrepšinisReklaminiai priedai
KultūraLengvoji atletikaLietuvaLŽ rekomenduojaPrenumerata
Mokslas ir švietimasNamų pasaulisPasaulisPrie kavosKontaktai
SportasŠeima ir sveikataTrasaŽmonėsKarjera
Visos teisės saugomos © 2013-2016 UAB "Lietuvos žinios"