TV programa
 

Horoskopai
 
SEKITE MUS Registruotiems varototojams
Paieška
LIETUVAKOMENTARAIPASAULISKULTŪRAISTORIJALŽ REKOMENDUOJAEKONOMIKASPORTAS
Šeima ir sveikataPrie kavosŽmonėsGimtasis kraštasMokslas ir švietimasTrasaKelionėsKonkursaiNamų pasaulisGamtaAugintiniai
EKONOMIKA

Nuomos pajamos blogų siurprizų nepateikia

2014 02 12 6:00
LŽ archyvo nuotrauka

Ekspertai įsitikinę, kad šiais metais nekilnojamojo turto (NT) rinka pademonstruos gerus rezultatus, ir gyvenamojo būsto bei komercinių patalpų nuoma bus saugus būdas išvengti santaupų nuvertėjimo. Kita vertus, esant didelei pasiūlai stebuklų tikėtis nederėtų.

Butų kainų indeksus skaičiuojanti įmonė „Ober Haus“ nustatė, kad nuo 1994 metų iki dabar nominalios butų kainos augo apie 5 kartus. Atmetus infliaciją, šis augimas siekė tik 32 proc., tačiau esą akivaizdu, kad NT kaip investicija apsaugo nuo infliacijos. „Augimas ne tik siekia infliacijos lygį, bet ir generuoja šiokį tokį pliusą, kuris investuotojams yra labai svarbu“, - sakė „Ober Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada.

Bendrovės „Inreal“ NT tarpininkavimo departamento filialų valdymo vadovas Julius Belanoška priminė, kad tarpbankinės palūkanos šiuo metu yra labai mažos, todėl indėlininkas greičiausiai nebus sužavėtas bemaž nulinių indėlių palūkanų. Investicijos į NT esą duoda gerokai didesnę grąžą.

„Šie metai numatomi neblogi - NT rinkoje regėsime įspūdingą aktyvumą. Matome, kad nuo 2003 metų būsto paskolų palūkanos nusistovėjo ties 4 proc. ir, atrodo, tokios išliks. Be to, Lietuvos bankas patikino, kad įvedus eurą palūkanos galbūt dar nukris 0,5 procento. Prognozuojama, kad palūkanos istorinėse žemumose išliks dar bent dvejus metus, tad dabar palankus metas investuoti ir pirkti NT ne tik už nuosavas, bet ir už skolintas lėšas“, - įsitikinęs M.Čiulada.

Atsipirks tik tolimoje ateityje

Tačiau asmeninių finansų tvarkymo ir investicijų konsultantas Marius Čiuželis teigė manąs, kad tokias šnekas apie investavimo į NT patrauklumą lemia šios rinkos dalyvių interesai. Mat Baltijos šalių tyrimai aiškiai rodo rinkoje besiformuojantį pasiūlos, o ne paklausos burbulą. „Apie kokį kainų didėjimą galima kalbėti, kai būstų jau pristatyta per daug ir vis dar statoma? Didės tiek nuomojami plotai, tiek visa būsto pasiūla, o tai turėtų spausti kainas žemyn“, - prognozavo jis.

Tiesa, pašnekovas nemanąs, kad NT ekspertų nenuilstantys raginimai investuoti į šį turtą masiškai suvilios gyventojus - jų perkamoji galia nedidelė. Didesnį aktyvumą paskatins nebent ne racionalumu, o emocijomis grįsti investiciniai sprendimai prieš įvedant eurą. „Ne kartą teko girdėti, kad neva geriau už turimas santaupas nusipirkti nedidelį butą, namą ar sklypą, kad pinigai „negulėtų“, nes įvedus eurą neva viskas brangs. Todėl aktyvumas gali padidėti vien dėl artėjančio euro įvedimo. Tačiau skaičiai rodo, kad pasiūla didėja, ir pajamingumas tikrai mažės. Aišku, 5-6 proc. metinė grąža iš NT yra patrauklesnė nei nulinės indėlių palūkanos“, - įsitikinęs M.Čiuželis.

Kita vertus, pašnekovas sutiko, kad žvelgiant į tolimą perspektyvą galima tikėtis, jog NT, kaip ir visa kita, brangs. Mat laikui bėgant bet kokio gero turto kaina yra linkusi didėti, o ne mažėti. „Tai galima pasakyti ir apie NT. Didėjantis ekonomikos aktyvumas gali paskatinti ir investicijas į NT, o tai keltų kainas. Tačiau tokie svarstymai yra veikiau teoriniai“, - sakė jis.

Geriausia investuoti sostinėje

„NT turto pardavėjai pusiau juokais kalba, kad yra trys pagrindiniai kriterijai, renkantis NT: vieta, vieta ir vieta“, - juokėsi J.Belanoška. Sostinė, kaip pažymėjo jis, gyvenamojo sektoriaus rinkoje išsiskiria didesne galimybe pasirinkti nuomininkus – esama ne tik studentų, jaunų šeimų, bet ir daugiau verslo emigrantų, užsieniečių ir pan.

Vilnius yra absoliutus lyderis šalies NT rinkoje – šiame mieste sudaroma daugiausia sandorių, jame didžiausias rinkos aktyvumas ir investicijų grąža. Nors ji visuose didmiesčiuose yra gana panaši: Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje siekia 5-6 proc., Šiauliuose ir Panevėžyje – 6 procentus.

Tiesa, M.Čiulada pažymėjo, kad miesto miegamajame rajone įsigytas NT generuoja didesnę metinę grąžą nei centre. Investicijų metinė grąža nuošalesniame rajone siekia 5-7 proc. turimo turto, o centre - 4-5 procentus. Kita vertus, miegamajame rajone esantis turtas turi šiek tiek mažiau potencialo ir pareikalauja daugiau einamųjų investicijų: renovacijos, laiptinės remonto ir pan.

Investicijai perkamas būstas turėtų būti mažo ploto, nes 3-4 kambarių butą ar namą sunkiau tiek parduoti, tiek ir išnuomoti. Maži objektai yra likvidžiausi, jų poreikis didžiausias.

J.Belanoška taip pat atkreipė dėmesį, kad renkantis būstą investiciniams tikslams taip pat svarbios jo išlaikymo sąnaudos ir komunalinių mokesčių dydis.

Galima apskaičiuoti naudą

M.Čiulada pateikė realų investicijos į NT pavyzdį. Nedidelio buto Vilniaus senamiestyje kaina, įtraukus ir remonto išlaidas, siekia 360 tūkst. litų. Skolinantis 80 proc. būsto vertės dydžio sumą, nuosavų lėšų reikia turėti 72 tūkst. litų.

„Tarkime, kreditą imame ne maksimaliam terminui, o 25 metams, palūkanų normą prognozuojame pagal istorinį vidurkį (4,3 proc.), o skaičiuodami metines grynąsias nuomos pajamas eliminuojame du mėnesius, kurie gali „prapulti“ dėl būsto remonto ar nepavykus jo išnuomoti“, - dėstė jis. Darant prielaidą, kad metinis turto vertės augimas siekia 2,5 proc., po 25 metų šio turto vertė esą sieks 651 tūkst. litų. Įvertinus pirkimo kainą ir visas gautas nuomos pajamas, skaičiuojama 4 proc. metinė grąža.

Gyvenamojo NT nuomos pelningumas yra ne didesnis kaip 5-6 procentai. Todėl norint didesnės investicijų grąžos reikėtų atsigręžti į komercines patalpas. Tuo labiau kad šiame segmente, kaip pažymėjo J.Belanoška, yra neužimtų nišų: Vilniuje ir Kaune jaučiamas didelis aukščiausios A klasės biurų stygius. Tiesa, įsilieti į komercinio NT rinką yra sudėtingiau.

Dar didesnę grąžą generuoja sandėliavimo patalpos, nes nuomininkai yra priversti būti ganėtinai lojalūs, mat keisti tokio pobūdžio patalpas kainuoja labai brangiai. „Kalbant apie komercinį NT, ne tik biurus, bet ir prekybines patalpas, pastebima, kad kuo miestas stabilesnis, didesnis, tuo rizikos investuojant yra mažiau, taigi ir investicinė grąža mažesnė. Tuo tarpu mažesniuose miestuose tikimybė nusvilti didesnė“, - aiškino J.Belanoška. Anot jo, investuojant į komercinį NT Vilniuje galima tikėtis 4-5 proc. metinės grąžos, Kaune ir Klaipėdoje 6-7 proc., Šiauliuose ir Panevėžyje - 9-10 procentų.

Anot pašnekovo, komerciniųn patalpų nuomos sutartys paprastai sudaromos ilgesniam laikui negu gyvenamųjų būstų, todėl esama daugiau garantijų. Tiesa, Vilniuje ir Kaune komercinių patalpų nuomininkai paprastai nesikeičia trejus ir daugiau metų, o Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje jie yra šiek tiek atsargesni ir sunkiai ryžtasi pasirašyti ilgesnes nei metų sutartis.

DALINKIS:
0
0
SPAUSDINTI
EKONOMIKA
Rubrikos: Informacija:
AugintiniaiEkonomikaFutbolasGamtaĮkainiai
Gimtasis kraštasIstorijaJurgos virtuvėKelionėsInfoblokai
KomentaraiKonkursaiKovos menaiKrepšinisReklaminiai priedai
KultūraLengvoji atletikaLietuvaLŽ rekomenduojaPrenumerata
Mokslas ir švietimasNamų pasaulisPasaulisPrie kavosKontaktai
SportasŠeima ir sveikataTrasaŽmonėsKarjera
Visos teisės saugomos © 2013-2016 UAB "Lietuvos žinios"