TV programa
 

Horoskopai
 
SEKITE MUS Registruotiems varototojams
Paieška
LIETUVAKOMENTARAIPASAULISKULTŪRAISTORIJALŽ REKOMENDUOJAEKONOMIKASPORTAS
Šeima ir sveikataPrie kavosŽmonėsGimtasis kraštasMokslas ir švietimasTrasaKelionėsKonkursaiNamų pasaulisGamtaAugintiniai
EKONOMIKA

Spąstai būsto pirkėjams

2015 05 08 6:00
Arvydas Avulis. Romo Jurgaičio (LŽ) nuotraukos

Nekilnojamojo turto rinkoje bręsta revoliucija. Nuo liepos mėnesio įsigaliojus Lietuvos banko rengiamiems Atsakingojo skolinimo nuostatams, 870 eurų (apie 3000 litų) algą gaunantis Lietuvos gyventojas galės pasiskolinti perpus mažesnę negu dabar pinigų sumą būstui įsigyti, o didelė dalis šiuo metu pajėgiančių skolintis to daryti iš viso nebegalės. Bankai jau pajuto - klientai suskubo lįsti į skolos spąstus dabartinėmis sąlygomis.

Nekokia perspektyva laukia ir tų jaunų žmonių, kurie susigundė rinkoje siūloma nauja būsto nuomos su išsipirkimu paslauga. Pasikeitęs skolinimo reguliavimas ne vienam gali užkirsti kelią po dvejų metų gauti tokio dydžio banko paskolą, kurios užtektų įsigyti nuomojamą būstą. Dėl gresiančios rizikos iki šiol Lietuvoje neregėtos paslaugos pirkėjus šią savaitę perspėjo šalies centrinis bankas.

Kai kurie nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių vadovai, išgirdę apie Lietuvos banko (LB) planus griežtinti skolinimąsi būstui, paprašė analitikų suskaičiuoti, kiek pajamų turėtų gauti žmogus, kad pajėgtų skolintomis lėšomis įsigyti tą patį naują būstą dabartinėmis sąlygomis, ir kiek - nuo liepos įsigaliojus naujiems reikalavimams. Skaičiai šokiravo verslininkus: pirkėjai turėtų gauti dvigubai daugiau pajamų, kad galėtų pasiskolinti norimą sumą.

LB kovą paskelbė, kad metų viduryje nustatys naujus Atsakingojo skolinimo nuostatus. Iš esmės numatomi trys pagrindiniai pakeitimai. Tačiau planuojami pokyčiai ne tik iš esmės pakeis bankų klientų galimybes pasiskolinti būstui – jos gerokai sumažės, bet ir gali sukelti nemenką sumaištį NT rinkoje.

LB numato naujoms būsto paskoloms po liepos 1 dienos maksimalios paskolos trukmę trumpinti nuo 40 iki 30 metų, įpareigoti, kad visos kredito įstaigos, vertindamos kliento galimybes mokėti mėnesio būsto paskolos įmokas, taikytų aktualią (dabar apie 0 proc.), tačiau ne mažesnę kaip 5 proc. metinių palūkanų normą bei maksimalią paskolos sumą sumažintų nuo dabar taikomos 11 iki 6 metų pajamų.

Paskolos sumažėtų perpus

„Statistiniam lietuviui bus leidžiama pasiskolinti gerokai mažiau. Jeigu jis planavo pirkdamas būstą išleisti 114,6 tūkst. eurų, dabar jis galės išleisti tik 50 tūkst. eurų. Iš manęs jis pirkti nebegalės, nes įpirks tik labai pigų būstą Vilniaus pakraštyje. Dar reikėtų priminti, kad toks žmogus vėliau nebegalės nieko pirkti išperkamąja nuoma – nei baldų, nei buitinės technikos, nei automobilio. Nes visą „leistiną“ 40 proc. mėnesio pajamų sumą atiduos bankui už būsto paskolą“, - konstatavo nenorėjęs savo pavardės viešinti vienos stambios NT bendrovės vadovas.

„Lietuvos žinios“ kartu su NT ekspertais suskaičiavo, kaip šie pakeitimai paveiktų 870 eurų (3 tūkst. litų) į rankas gaunančio asmens galimybes skolintis būstui. Dabar toks asmuo perkamam būstui gali pasiskolinti 40-čiai metų sumą, prilygstančią jo 11 metų pajamoms. Tai sudarytų 114,6 tūkst. eurų (396 tūkst. litų). Nuo liepos ši suma sumažėtų beveik perpus – 30-čiai metų bankas galėtų paskolinti sumą, prilygstančią 6 metų pajamoms. Tai būtų tik 62,5 tūkst. eurų (215,8 tūkst. litų).

Tačiau ir šios sumos asmuo negautų, mat tokiu atveju jo mėnesio įmoka bankui (pritaikius 5 proc. tikėtinas palūkanas ir 1,7 proc. taikomą maržą) siektų 1800 litų. O tai prieštarautų kitam LB reikalavimui - kad paskolos mėnesio įmoka neviršytų žmogaus 40 proc. mėnesio pajamų - šiuo atveju 1200 litų. Nuo liepos 1 dienos pirmą paskolos grąžinimo mėnesį mokėdamas maždaug tokią įmoką (1253 litus) ir pasirinkęs linijinį grąžinimo būdą, 3 tūkst. algos gaunantis banko klientas 30-čiai metų (esant 5 proc. metinėms palūkanoms ir 1,7 proc. banko maržai) galėtų pasiskolinti viso labo 43,4 tūkst. eurų (150 tūkst. litų).

Taigi banko klientui nuo šių metų vasaros vidurio teks rinktis mažesnį ir pigesnį butą, negu planavo iki šiol. Pridėjęs 15 proc. pirkinio vertės nuosavų lėšų, 870 eurų uždirbantis pilietis įpirktų tik apie 50 tūkst. eurų (172,5 tūks. litų) kainuojantį butą.

Tiesa, kiti LŽ konsultavę NT analitikai teigė, kad populiariausias šiuo metu yra anuiteto metodas, kai visą paskolos laikotarpį mokamos vienodos įmokos. Pagal jį taikant 5 proc. metines palūkanas 870 eurų gaunantis klientas „pralįstų“ pro LB atsakingo skolinimo nuostatus. „Imant 62,5 tūkst. eurų paskolą 30-čiai metų ir ją grąžinant anuiteto būdu su 5 proc. metinėmis palūkanomis mėnesio įmoka bankui siektų 336 eurus (1160 litų), o pagal Lietuvos banko rekomendacijas galima būtų mokėti 348 eurus (1201,5 lito)“, - teigė analitikas.

Butai - tik sostinės pakraštyje

NT bendrovės „Inreal“ duomenimis, 43-50 tūkst. eurų dabar kainuoja vieno kambario apie 30-37 kv. m ploto butas Vilniaus periferijoje (Naujojoje Vilnioje, Pašilaičiuose, Pilaitėje, Visoriuose) arba taip pat vieno kambario 20-28 kv. m ploto butas arčiau centro esančiuose rajonuose (Baltupiuose, Žirmūnuose, Naujamiestyje).

Šiuo metu rinkoje yra apie 350-360 tokios kainos butų, arba 8 proc. visos Vilniaus pasiūlos.

Vidutinė ekonominės klasės 2 kambarių buto kaina sostinėje siekia 55-60 tūkst. eurų su daline apdaila, o 1 kv. m kaina yra apie 1220 Eur/kv. m. Tiesa, analitikų nuomone, dar apie 8-10 tūkst. eurų reikėtų skirti apdailai ir įrengimui.

Skaičiai šokiravo verslininkus: pirkėjai turėtų gauti dvigubai daugiau pajamų, kad galėtų pasiskolinti būstui pirkti norimą sumą.

„Inreal“ duomenimis, vidutinis 2015 metų pirmąjį ketvirtį Vilniaus pirminėje rinkoje parduoto buto plotas siekė apie 59 kv. m, o toks butas kainavo apie 96 tūkst. eurų (apie 1625 Eur/kv. m).

„Inreal“ investicijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius mano, kad sugriežtintos atsakingo skolinimosi taisyklės, be abejonės, turės poveikį parduodant ekonominės klasės butus, nes šiame segmente dauguma sandorių sudaroma imant banko paskolą, o pirkėjai dažniausiai skolinasi maksimaliam terminui.

Jis prognozavo, kad sugriežtinus reikalavimus naujos statybos ekonominės klasės butų segmente sandorių bus apie 10-20 proc. mažiau, nei būtų dabartinėmis sąlygomis. „Vis dėlto tai neturėtų turėti ypatingos reikšmės kainoms, bet tikėtina, jog plėtotojai turės ieškoti būdų, kaip įgyvendinti savo projektus – galbūt matysime daugiau akcijų, butų išperkamosios nuomos pasiūlymų ir pan. Nelabai tikiu, kad plėtotojai stengsis siūlyti daugiau mažesnių butų, nes jau ir taip butų plotai yra mažesni - dar mažesnio ploto butai vargu ar būtų patrauklūs jaunoms šeimoms“, - spėjo jis.

Įspėjo dėl rizikos

Didelę riziką pirkėjams gali kelti ir rinkoje siūloma nauja būsto nuomos su išsipirkimu paslauga.

Prie tokios išvados šią savaitę priėjo Lietuvos bankas, įvertinęs būsto nuomos su išsipirkimu paslaugą, kai paslaugos teikėjas (dažniausiai statybos bendrovė) suteikia klientams galimybę pasibaigus nuomos sutarties terminui įsigyti nuomojamą būstą ir nuomos įmokas įskaito į būsto kainą. Nors konkrečios bendrovės LB neminėjo, aišku, kad kalbama apie „Hanner“, mat ji vienintelė šiuo metu rinkoje siūlo tokią paslaugą.

LŽ kalbinti ekspertai svarstė, kad būtent Lietuvos banko rengiami nauji Atsakingojo skolinimo nuostatai (ASN) „Hanner“ projektą gali paversti itin rizikingu. Mat asmenys, dabartinėmis sąlygomis galintys įpirkti būstą, po dvejų metų paskolos, kurios užtektų išsipirkti nuomojamą būstą, iš banko nebegautų.

Antai šiuo metu Vilniuje „Hanner“ stato daugiabučių namų projektą „Žvėryno namai“. Čia 50,44 kv. m ploto 2 kambarių butas namo trečiame aukšte parduodamas už 92 670 eurų (320 000) litų. Vidutinė tokio buto apdaila, kurią siūlo „Hanner“, kainuotų dar 9 495,3 euro arba 32 768 litų (188,25 Eur/kv. m, arba 650 Lt/ kv.m).

15 proc. buto vertės įnašas, kurio reikia norint gauti paskolą, šiuo atveju sudarytų 15,3 tūkst. eurų (52,9 tūkst. litų). Tad dvejus metus kas mėnesį nuomininkas turėtų mokėti apie 638,5 euro (2,2 tūkst. litų), kad tokią sumą sukauptų. Jaunai šeimai dar reikėtų įsigyti baldus, buitinę techniką - tam tektų atseikėti dar apie 8,6 tūkst. eurų (30 tūkst. litų).

Apribos jaunimo galimybes

Lietuvos banko nuomone, teikiant būsto nuomos su išsipirkimu paslaugą, ASN reikalavimai nebūtų pažeidžiami, jei būtų tenkinamos dvi pagrindinės sąlygos.

Pirma, neturi būti jokio išankstinio kredito įstaigos įsipareigojimo suteikti paskolą nuomojamam būstui įsigyti, tai yra neturi būti jokių išankstinių susitarimų tarp nuomininko ar nuomotojo ir kredito įstaigos dėl paskolos nuomojamam būstui įsigyti.

Antra, ASN numatytas minimalus reikalaujamas pradinis įnašas gali būti sumokėtas kaip nuomos mokestis, tačiau prieš suteikdama paskolą būstui įsigyti kredito įstaiga turi įvertinti atitiktį ASN reikalavimams. Kredito įstaiga privalo įsitikinti, kad visos nuomos įmokos yra sumokėtos iš nuosavų kliento lėšų ir atsižvelgti į aktualią turto vertę, nustatytą pagal pakartotinai atliktą turto vertinimą nuomos termino pabaigoje.

„Norėdama atitikti LB reikalavimus, „Hanner“ turėtų sudaryti tipinę nuomos sutartį už netipinę kainą (būsto nuomos kainos dabar mažesnės), nes priešingu atveju žmogus turėtų iš karto pasiimti kreditą ir pradėti mokėti įmokas už paskolą“, - LŽ aiškino ekspertas.

Jis įsitikinęs, kad Atsakingojo skolinimo nuostatai labiausiai paveiks nedideles pajamas gaunančių žmonių galimybes pasiskolinti. „Hanner“ paslauga būtent į tokius klientus ir orientuota, nes jie jauni, neturi turtingų tėvų, todėl neturi pradinio įnašo. Jiems tarsi padeda išspręsti problemas. Bet ar tikrai? Gal tie jauni žmonės po dvejų metų atsidurs dar prastesnėje padėtyje, nei yra dabar – negalės pasiskolinti ir jaus, kad už nuomą permokėjo. Jie jauni, nepatyrę, nematę gyvenimo. Po dvejų metų jie pažins gyvenimo skonį. O verslininkas, manau, bet kuriuo atveju išlips sausas“, - samprotavo pašnekovas.

Rizikos neįžvelgia

„Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis LŽ teigė, kad LB išaiškinimas, neva būsto nuomos su išsipirkimu paslauga gali kelti didelę riziką pirkėjams, niekaip nepaveiks bendrovės pasiūlyto projekto. „Nekoreguos. Banko išvada gera, teisinga, ten nėra nė žodžio, kad šitos paslaugos negalima teikti. Be to, ne Lietuvos banko funkcija reguliuoti kitų ūkio subjektų veiklą. Jo funkcija – kontroliuoti finansų institucijų veiklą, o mūsų paslauga susijusi su būsto nuoma, ją reglamentuoja kiti įstatymai“, - teigė A. Avulis.

„Hanner“ vadovas vis dėlto sutiko atsakyti į klausimus, kaip bendrovė elgtųsi, jeigu jos klientams iškiltų sunkumų po dvejų būsto nuomos metų gauti reikiamo dydžio paslaugą ir būstą nusipirkti. „Yra įvairių išeičių. Klientas galėtų dar kurį laiką nuomotis ir kaupti, jeigu reikia pradinio įnašo. Jeigu aišku, kad kliento pajamos nepakankamos, sutarties reikėtų atsisakyti. Tačiau mes tikriname klientus, ne kiekvienas gali pasirašyti būsto nuomos su išpirkimu sutartį. Tikrinamos kiekvieno galimybės gauti kreditą. Patikrinimas vyksta būtent įvertinant tuos galimus pokyčius ateityje“, - teigė jis.

Jeigu klientas sutartį nutrauktų, už nuomą sumokėti pinigai liktų bendrovei. A. Avulis nesutiko, kad nuomos kaina yra didesnė nei rinkoje. „Viskas priklauso, kokį gerovės lygį klientas nori turėti. Jis netgi gali gauti mažesnę nei rinkos nuomos kainą, jeigu pasirinks mažesnį komforto ir kokybės lygį. Juk ir būsto nuoma rinkoje priklauso nuo to, koks yra būstas: jeigu jis prabangus - brangesnė, jeigu senos statybos Naujininkuose – pigesnė“, - svarstė A.Avulis.

„Hanner“ klientų kreditingumą, pasak A. Avulio, tikrina „Swedbank“. Po dvejų metų šis bankas tokį tikrinimą atliks dar kartą ir įvertinęs galimybes suteiks paskolą arba ne. „Per dvejus metus daug kas gali pasikeisti. Privalu prieš išduodant paskolą patikrinti, ar klientas turi pakankamai pajamų“, - teigė A. Avulis.

„Hanner“ vadovas vis dėlto prioažino, kad jeigu klientas per dvejus metus turtą apgadintų ir norėtų sutartį nutraukti, jam galėtų tekti ir primokėti. „Bet mūsų taisyklėse aiškiai parašyta, kad turtą reikia saugoti. Manome, kad sąmoningi žmonės turto negadins. O jeigu bus tokių, kurie sugadins, be jokios abejonės, turės atlyginti žalą, kurią mūsų turtui padarė“, - tvirtino jis.

A.Avulis atsisakė atskleisti, kiek būsto nuomos su išpirkimu paslaugos sutarčių jau pasirašė, tačiau teigė, kad paslauga yra populiari. „Susidomėjimas yra didelis“, - teigė jis.

DALINKIS:
0
0
SPAUSDINTI
EKONOMIKA
Rubrikos: Informacija:
AugintiniaiEkonomikaFutbolasGamtaĮkainiai
Gimtasis kraštasIstorijaJurgos virtuvėKelionėsInfoblokai
KomentaraiKonkursaiKovos menaiKrepšinisReklaminiai priedai
KultūraLengvoji atletikaLietuvaLŽ rekomenduojaPrenumerata
Mokslas ir švietimasNamų pasaulisPasaulisPrie kavosKontaktai
SportasŠeima ir sveikataTrasaŽmonėsKarjera
Visos teisės saugomos © 2013-2016 UAB "Lietuvos žinios"